Si alquila o piensa alquilar su vivienda vacacionalmente en Marbella o en cualquier municipio de la Costa del Sol, necesita conocer la normativa sobre licencias turísticas en Andalucía. Operar sin ella no es una opción: las sanciones son elevadas y las plataformas como Airbnb o Booking ya exigen el número de registro para publicar un anuncio.
1. ¿Qué es una Vivienda de Uso Turístico (VUT)?
Una Vivienda de Uso Turístico, conocida por sus siglas VUT, es cualquier inmueble residencial que se cede de forma habitual o regular a terceros, a cambio de contraprestación económica, con fines turísticos. La clave está en la habitualidad y en el canal de comercialización: si su vivienda aparece anunciada en plataformas digitales como Airbnb, Vrbo o Booking.com, la normativa andaluza la considera automáticamente una VUT, independientemente del número de noches alquiladas al año.
Para que una vivienda esté clasificada como VUT, el arrendamiento debe ser de la totalidad del inmueble (no por habitaciones) y por períodos inferiores a dos meses consecutivos para el mismo usuario.
2. Marco legal: El Decreto 28/2016 y las novedades de 2024-2026
La base legal en Andalucía es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos. Este decreto establece la obligación de inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) antes de iniciar la actividad.
Desde entonces, la regulación ha evolucionado significativamente:
- Real Decreto 1312/2024: El gobierno central aprobó un marco estatal que obliga a los ayuntamientos a crear registros únicos de alquiler vacacional y a las plataformas digitales a verificar la licencia antes de publicar anuncios.
- Limitaciones municipales: Municipios como Marbella han aprobado o estudian planes urbanísticos que limitan el número de licencias en zonas de alta densidad turística, por lo que actuar con rapidez es más importante que nunca.
- Obligación de display: El número de inscripción RTA debe aparecer en todos los anuncios y en la propia vivienda de forma visible para los huéspedes.
"Registrar su vivienda no es burocracia opcional: es el primer paso para proteger su inversión y operar con total tranquilidad legal."
3. ¿Quién necesita la licencia turística?
Todo propietario o titular de derechos de uso que ceda su vivienda con fines turísticos a través de cualquier canal de comercialización, ya sea digital o tradicional, necesita estar inscrito en el RTA. Esto incluye:
- Propietarios que alquilan directamente a través de su propia web o por recomendación.
- Propietarios que usan plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo o HomeAway.
- Propietarios que ceden la gestión a una empresa de property management: la licencia sigue siendo responsabilidad del titular de la vivienda.
- Comunidades de propietarios que alquilan elementos comunes con fines turísticos.
4. Proceso de registro paso a paso
El procedimiento para obtener la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) se realiza mediante una declaración responsable, lo que significa que no hay una resolución administrativa previa: usted puede iniciar la actividad en cuanto presenta la documentación, aunque el número de inscripción puede tardar unos días en generarse.
- Paso 1 — Reúna la documentación: Prepare todos los documentos necesarios (ver sección siguiente) antes de iniciar el trámite.
- Paso 2 — Acceda a la sede electrónica: El trámite se realiza a través de la sede electrónica de la Junta de Andalucía con certificado digital o Cl@ve.
- Paso 3 — Presente la declaración responsable: Cumplimente el formulario oficial de la consejería competente en materia de turismo y adjunte la documentación requerida.
- Paso 4 — Reciba su número RTA: Recibirá por vía telemática su número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (formato VFT/MA/XXXXX).
- Paso 5 — Publique el número: Incluya el código RTA en todos sus anuncios y en un lugar visible dentro de la vivienda.
5. Documentación necesaria
Para presentar la declaración responsable necesitará:
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en vigor.
- Referencia catastral del inmueble.
- Datos de identificación del propietario o titular (DNI/NIE/Pasaporte).
- Descripción de la vivienda: superficie, número de habitaciones y capacidad máxima de huéspedes.
- Seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad turística (no obligatorio en todos los casos, pero muy recomendable).
- En algunos municipios: certificado de idoneidad técnica o plano de la vivienda.
6. Plazos y costes
Una de las ventajas del sistema de declaración responsable es la inmediatez: en la práctica, el número de inscripción RTA suele generarse en un plazo de 5 a 15 días hábiles desde la presentación correcta de toda la documentación, aunque los plazos pueden variar según la carga administrativa de la consejería.
En cuanto a los costes, la tasa por inscripción en el RTA es de carácter administrativo y su importe es moderado. Sin embargo, deberá tener en cuenta gastos adicionales como la obtención o renovación de la cédula de habitabilidad si no está en vigor, posibles adecuaciones de la vivienda para cumplir los requisitos mínimos del decreto (extintor, botiquín, información turística de la zona), y la contratación del seguro de responsabilidad civil.
7. Sanciones por operar sin licencia
La Ley de Turismo de Andalucía clasifica las infracciones en tres categorías con las siguientes horquillas de sanción:
- Infracciones leves: hasta 2.000 €. Incluyen defectos formales como no exhibir el número RTA en el anuncio.
- Infracciones graves: de 2.001 € a 18.000 €. Entre ellas, no haber tramitado la inscripción antes de iniciar la actividad.
- Infracciones muy graves: de 18.001 € a 150.000 €. Incluyen reincidencia, falsedad documental o resistencia a la inspección.
Además de las multas económicas, operar sin licencia puede conllevar la retirada del anuncio de las plataformas, la obligación de devolver ingresos no declarados a la Agencia Tributaria y, en casos extremos, el cierre cautelar de la actividad.
Conclusión: La gestión profesional como garantía de cumplimiento
Obtener y mantener la licencia turística en regla no es solo una obligación legal: es la base sobre la que se construye un negocio de alquiler vacacional sostenible y rentable. Con la normativa en constante evolución, contar con el apoyo de nuestros servicios de gestión profesional es la forma más eficaz de garantizar que su propiedad cumple siempre con todos los requisitos legales vigentes, sin que usted tenga que preocuparse por los trámites administrativos.
En Vellum Costa acompañamos a nuestros propietarios en el proceso de registro, revisamos que toda la documentación esté en orden y nos mantenemos actualizados ante cualquier cambio normativo para proteger su inversión.
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Nuestro equipo le asesora sobre los requisitos específicos para su municipio y le acompaña en el proceso de registro para que pueda alquilar con total tranquilidad legal.
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