Si su propiedad en España genera ingresos por alquiler y usted no es residente fiscal en el país, está obligado a declarar esos ingresos ante la Agencia Tributaria española. Muchos propietarios no residentes, especialmente del Reino Unido, Alemania o los países nórdicos, desconocen esta obligación, lo que puede derivar en sanciones considerables.
¿Quién es no residente fiscal en España?
Se considera no residente fiscal a quien no permanece en España más de 183 días al año (de forma continuada o acumulada) y cuyo principal núcleo de intereses económicos y familiares se encuentra en otro país. En la práctica, la mayoría de propietarios extranjeros de segunda residencia en la Costa del Sol encajan en esta categoría, independientemente de la frecuencia con que visiten su propiedad.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Los ingresos por alquiler de una propiedad situada en España tributan en España mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con independencia del país de residencia del propietario. El tipo impositivo y la base sobre la que se aplica varían según la procedencia del propietario:
- Residentes en la UE, Noruega e Islandia (EEE): tributan al 19% sobre el rendimiento neto, es decir, pueden deducir los gastos proporcionales al periodo efectivamente alquilado (comunidad, IBI, seguro, intereses de hipoteca, comisiones de gestión, amortización).
- Residentes fuera del EEE (Reino Unido tras el Brexit, Estados Unidos, etc.): tributan al 24% sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir gastos. Esto supone una carga fiscal significativamente mayor.
"Los propietarios británicos tributan al 24% sobre ingresos brutos desde el Brexit. Conocer este impacto antes de fijar sus tarifas es esencial para mantener la rentabilidad esperada."
El Modelo 210: cuándo y cómo presentarlo
La declaración del IRNR se realiza mediante el Modelo 210, disponible en la sede electrónica de la Agencia Tributaria. La periodicidad depende de la naturaleza del alquiler:
- Alquiler vacacional: presentación trimestral, durante los primeros 20 días de los meses de abril, julio, octubre y enero, por los ingresos del trimestre anterior.
- Alquiler de larga temporada: se puede optar por presentación anual, en enero del año siguiente.
El incumplimiento de estos plazos genera intereses de demora automáticos y puede derivar en procedimientos de inspección por parte de Hacienda.
Gastos deducibles para residentes en el EEE
Si tiene derecho a deducir gastos (residentes en la UE, Noruega e Islandia), los más habituales son:
- Cuotas de comunidad de propietarios
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Seguro del hogar
- Suministros (agua, electricidad, internet) durante los periodos alquilados
- Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking) y de la empresa gestora
- Gastos de limpieza y mantenimiento
- Amortización del inmueble (3% anual sobre el valor de construcción)
- Intereses de préstamo hipotecario, si los hubiera
Todos los gastos deben ser proporcionales al número de días efectivamente alquilados frente al total del año.
Consecuencias de no declarar
La Agencia Tributaria española cruza los datos de plataformas como Airbnb y Booking.com con sus bases de datos fiscales. Operar sin declarar los ingresos implica un riesgo real de inspección. Las sanciones por declaración fuera de plazo o por falta de declaración oscilan entre el 50% y el 150% de la cuota no ingresada, además de los intereses de demora correspondientes.
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